前几天高层会议上不是说要支持刚性和改善性住房需求嘛，今天就来了。

央妈今天下午1点30分发话：首套普通自住房的贷款利率下限为4.6%-20个基点，也就是4.4%；二套房利率下限按现行政策，也就是4.6%+60个基点=5.2%。

此消息一出即激起千层浪，这是从央行层面，针对全国所有城市规定的首套房利率利率下限。4.4%的利率相当低了，现在很多银行的大额存单，或者3/5年期固定存款，都能到3点几。

这么来算，央妈给各大银行留的利润空间很小。这次央妈真的放血了，开始自戕自我，来托底楼市。上次房贷利率降到4.4%左右，好像还是2008年~

值得注意的是，只有普通自住房首套房享受这个政策，像有的购房者首套购买200㎡大平层，就不可以。

那何为普通首套自住房，官方没有标准定义。度娘上的解释是：小区容积率>1，房子面积<144㎡，小区实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

所以，想薅利率羊毛的大平层和别墅群体，洗洗睡吧，咱不差那0.2%的利息

。

从大趋势来看，4.4%远不是终点，如果4.4%还无法托底楼市，那不排除还会进一步下探。现在是减20个基点，不排除未来可能会减30个、40个基点。

未来LPR也是看降的，假设未来几个月LRP从4.6%降到4.5%，那首套房利率就成4.3%了。

支持刚性和改善性住房需求，这短短的12个字，含义很多。

从购房者角度来说，怎么才能支持我买房啊，一是房贷利率，二是首付比例，三是房价。

现在首套房利率下限降至4.4%，二套房利率下限5.2%还是有点高，未来不排除央妈可能会给二套房让利。首付比例很多城市已经放开了，济南不知道啥时候补位，聚光灯已经晃了济南好几次了。再者房价如果能再降降，那就更好了。

但是，根据三者不可兼得定律，如果想着利率低、首付低、房价低都碰在一起，很难。济南这波疫情正逐渐散去，春暖花开，万物骚动，又到了买房时节。济南迟到的小阳春，或许就在路上了。

对于购房者而言，刚需和改善自住群体，近期是不错的入手机会。但请一定把控好自己杠杆，不要强行上车。有多大碗吃多少饭，有多少财力买多大房。未来几年经济形势整体是悲观的，自己说不定啥时就降薪或者失业了，一定注意家庭现金流。

前文聊的这些，都是大方向。具体到济南，目前现行首套房利率4.6%，二套房利率5.2%。从房贷利率和济南放松限购限贷的节奏来看，济南属于典型的有贼心没贼胆。其他好多城市首套房利率还在5%以上，济南早已降到4.6%；其他好多城市限购限贷限售都放松了，济南一直还无动于衷。

或许，济南是在酝酿，或许是在憋大招。

未来济南首套房利率降至4.4%、更改二套房认证标准（起码废除认房又认贷）、二套房首付比例调整，是大概率事件。小冰已经呼吁了很多次了，喊得有点累了。

文章最后算笔账，利率4.4%，贷款100万贷款30年，相比去年下半年5.6%利率，到底少还多少钱。

每月相差约733元，一年相差约8800元，30年相差约26.3万元。