案情简介

张三为某小区业主，某天张三出差，家中无人。楼下邻居发现张三屋内跑水，随即通知小区物业公司。物业公司获得张三许可后，打开房门查明跑水系下水管道堵塞导致反水所致，随即用电机将下水管道疏通。后物业公司工作人员帮张三将房屋污水清理完毕后离开。

张三出差回来后认为房屋被泡，物业公司应当承担责任。物业公司认为房屋被泡不是物业公司导致，物业公司发现跑水后及时处理，还主动帮张三清理房屋污水，已经充分进到了物业管理义务，不应当承担任何责任。

问：下水管道反水导致房屋被泡，物业公司应当承担赔偿责任吗？

法律分析

判断物业公司是否应当承担责任，需要先确定下水管道是否在物业公司的物业管理范围内。如果不在物业公司管理范围内，物业公司则不需要承担责任，；反之，则可能需要承担责任。

下水管道分为下水主管道和下水支管道。下水主管道就是贯穿整个楼栋、所有业主排放的废水都要流经的排水管道，下水支管道就是连接下水主管道与房屋内排水口的排水管道。

根据以上描述，不难看出，下水主管道为业主共有共用部分，下水支管道为业主专有专用部分。法律依据详见：

《中华人民共和国物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建设部印发的《物业服务合同》范本，对于部分共有设施设备进行进一步明确，如居住小区内的绿地、道路、消防设施、污水井、雨水井、监控设备、公共照明设备、电梯等均属于共有设施设备。

业主专有专用部分由业主自己享有权利和承担义务，不在物业公司管理范围内，下水支管道堵塞导致反水遭受损失，应由业主自行承担，与物业公司无关。

参考判例：（2014）高民申字第00204号

“本案中，是张丞、张征年的房屋内管道先堵塞，才向物业管理部门报修，故并非京铁大方公司堵塞了其管道。张丞、张征年认为京铁大方公司维修方式不当，加重了其管道堵塞，但张丞、张征年就此未能举证证明，且不能通过鉴定证明其主张，故应由负有举证责任的张丞、张征年一方承担举证不能的法律后果。另，张丞、张征年家中每次发生堵塞的时间都有一定间隔，并非持续性倒灌，故京铁大方公司的维修工作在一定程度上疏通了下水管道。故张丞、张征年要求京铁大方公司对其管道堵塞承担全部责任，缺乏事实依据和法律依据。对于张丞、张征年所称的管道堵塞的其他原因，可另行解决。据此，一、二审法院根据查明事实依法对本案所作判决并无不当，本院不持异议。张征年、张丞再审申请所称之理由，经查，均缺乏依据，本院实难支持。”

下水主管道属于业主共有共用部分，属于物业公司管理范围内。那么是否在物业公司管理范围内，物业公司就一定承担责任呢？

通常而言，我们需要进一步判断物业公司是否尽到了相应的管理义务？如果物业公司未尽到相应的管理义务，则应当承担责任；反之，则不承担。那么如何判断物业公司是否尽到了相应的管理义务呢？

下水主管道虽然也属于业主共有的设施设备，但是有一定地特殊性。特殊性在于下水主管道不像其他业主共有的设施设备（如道路、设备井、电梯等）一样是“看得见、摸得着”的。下水主管道是隐藏在整个楼栋内，除顶端和底端外，只有通过业主专有部分才能接触到的。因此，不同于其他共有设施设备，物业公司可以很容易地进行定期检修、随时维护。

通常情况下，物业公司对于下水主管道的检修、维护工作主要包括两方面，一方面是接收新楼盘时，对每栋楼的下水主管道做通球试验，质量较轻的球能够顺利从管道顶端落入污水井或化粪池即实验通过。另一方面是，在业主入住后，物业公司会定期对下水主管道底端进行清掏，对污水井和化粪池进行检查（通常为半年一次或一年一次）。

通常理解下，如果物业公司做了上述工作就应当认为尽到了相应的管理义务，但是司法实践中却并非如此。

司法实践中，法院出于保护弱者的考量，通常会判决物业公司承担责任，其判决逻辑主要有以下几点：

1

物业公司出具的定期检查、清掏记录均为单方文件，无法证明是否实际检查、清掏

在北京市天旭物业管理中心与刘玉玲等物业服务合同纠纷一案中（一审：（2014）通民初字第02309号；二审：（2014）三中民终字第13635号），天旭物业提供了定期清理的记录，一二审法院均未认可。

2

物业公司负有管理责任的下水主管道堵塞导致业主遭受损害，物业公司构成违约，应当承担赔偿责任

参考判例：（2018）京0111民初16398号、（2019）京02民终12970号

“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，任朝旺与燕琉物业公司签订的《北京燕琉物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。依据合同约定，燕琉物业公司有义务对共用的上下水管道进行日常的维护与管理，根据本案查明事实，任朝旺居住的东羊庄新村4号楼2单元楼内卫生间共用下水管道堵塞致201房屋卫生间地漏返水致任朝旺遭受经济损失，该卫生间共用下水管道应属合同约定的共用上下水管道，应由燕琉物业公司负责维护与管理。”

采用此种逻辑的判决最多。同样逻辑的判决还有（2018）京02民终4507号、（2019）京02民终6476号、（2019）京02民终1981号、（2016）京01民终6760号、（2018）京03民终10425号等。

3

物业公司未能保证下水主管道畅通导致业主遭受损害，构成不作为侵权，应当承担赔偿责任

参考判例：丁顺德诉北京晨光基业物业管理咨询有限公司财产损害赔偿纠纷一案

一审：（2015）密民初字第7444号

“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。晨光公司作为正阳小区的物业管理者，应当按照其承诺的服务内容向业主提供物业服务。本案中，晨光公司应当按照物业管理服务内容及协议约定对正阳小区房屋共用设施设备及其运行进行日常维护和管理，尤其是在丁顺德房屋下的下水管道被堵塞一次后，晨光公司应当对该下水管道引起足够重视，定时管理和维护，及时消除再次被堵塞的隐患。因此，晨光公司对丁顺德使用的房屋因下水管道堵塞造成的经济损失，应当承担主要责任。”

二审：（2016）京03民终5710号

“因此，晨光公司虽然主张丁顺德报修后，其已经及时赶到现场进行维修疏通，避免损失的继续扩大，但作为涉案房屋的物业管理人，其并未按照物业服务标准履行疏通管道、维护管道畅通的义务，主观上存在过错，其不作为的行为与丁顺德房屋返水造成财产损失之间存在因果关系，应由维护排水管道不力的晨光公司承担相应的赔偿责任。”

在现行司法实践中，只有一种情况物业公司可以免责，那就是能够查明下水主管道堵塞的原因，找到直接侵权行为人。此种情况下，由直接侵权行为人承担赔偿责任。

参考判例：

（2017）京民申4005号

“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，海汀顿公司为利德勤公司房屋进行装修在先，王普旭房屋下水管线堵塞在后，根据王普旭提供的照片、致物业公司的信、因楼上施工影响下水道通畅并漏水维修结算单、高地公司的陈述等证据，可以认定海汀顿公司在装修施工过程中存在不当行为，因此，一、二审法院判决海汀顿公司与利德勤公司承担连带赔偿责任并无不当。”

（2019）京01民终1035号

“不动产权利人对相邻的不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，薄兆一是基于相邻关系向其房屋相邻方李朏主张赔偿责任。根据查明的事实，堵塞下水管道的建筑垃圾来源于202室房屋，李朏作为该房屋所有权人给相邻方造成损失，其应当承担赔偿责任。”

综上所述，从现行司法实践的审判逻辑来看，在没有直接侵权人的情况下，下水主管道堵塞导致业主遭受损害，应当由物业公司承担赔偿责任；下水支管道堵塞导致业主遭受损害，应当由业主自行承担赔偿责任。

下水道反水，一般都是由物业负责，物业收了那么多的物业费，这些都是在他们的职责范围之内。

物业公司作为涉案小区的物业管理单位，对排水等共用设施设备运行有维修养护并保持排水系统运行正常的义务”，不论是代理人还是法院事实认定，都需要明确物业公司服务标准，换句话说，也就是确定物业公司义务的范围，从而对应物业公司的责任。

应该由装修公司负责。因为装修公司没有把下水管道做到位，所以应该承担责任。