买房投资确实好，而是开发商觉得好

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1买房投资，短期政策风险

二套房投资短期只能出租变现，对未来收入预期增加有信心，同时出租租金收入能够覆盖月供，形成一个正向现金流，房子对于你就还是资产，如果不能覆盖月供就是负债，需要让自己的负债和收入维持一个稳定可控比例，来等待城市化下半场的增长空间

2中长期看人口流入和商业配套成熟度

目前一二线城市房价定型，局部优化，维稳第一，三四线继续城市化改造，农村旅游开发。在下半场的城市中，各个城市都在抢人，有人才能保持住房价，才能避免泡沫和过渡空置，中长期增值要看人口能否保持持续的吸引流入效应，以及一个城市的商业和产业配套是否成熟，收入增长的同时，房产也在增值，一个城市的活力才能体现。

今年你会配置房产作为投资标的吗？还是保持观望呢？评论区交流

有人说目前很多家庭都已经几套住房，而且我国的城市化进程看似也已接近尾声。所以房价不会再大幅上涨了，20～30年后房价也许会贬值！我要告诉大家，这个想法是错误的！

首先，上一轮房地产黄金时期，主要是两点驱动，第一：城市化进程，乡村人口的迁移，推高了房地产价格！第二，随着经济的发展，人民积累了大量财富，叠加对生活居住环境的改善！那么若干年后房地产价格靠什么支撑呢？未来人口会出现负增长！看似房子多了，人少了，但是随着经济的发展，人民对美好生活的向往还是继续在增长，比如三口之家三室两厅已经满足不了需求了，还会寻求改善，居住环境有更好的要求，对人均面积的需求会变大了！首先中产阶层会选择别墅，或者面积更大的大平层，也就是人们对人均居住面积的需求会变大！但是我国的耕地面积红线是不能改的，一定要保证粮食供应，这是底线！土地永远是稀缺资源！所以到那时房价也不会降！肯定会跑赢CPI！人们对美好生活的向往和发展不平衡不充分之间的矛盾还是存在的。

那么什么类型的房产才能收获相对较高收益呢？第一：生活环境优美气候宜人的地方房价将继续上涨！第二，拥有绝对的资源优势的区域房价也将会上涨！比如房产周围拥有优势的教育资源（在发达国家，现在也存在学区房）或者金融中心，等等！

从2004年到2017年，是我国房地产的黄金时期！绝大部分地区是买到就赚到！开发商只要能拿到地，房子就不愁卖，如果开发商愿意的话，房子都不用建起来就能都卖出去！而普通的老百姓只要能买到房子就稳稳的坐收红利！而且很多地区涨幅惊人！比绝大多数行业都要赚钱！而且风险低。这样的发展趋势肯定是过热了，严重阻碍了实体经济的发展！未来更多的是居住环境的改善需求支撑房价！

经过国家的调控，像以前那样暴涨是不可能了，但是大部分地区也不存在下跌的理由！不管怎么说投资房产是不错的选择，最起码是保值的！能超越CPI！

把买房作为投资并没有什么不好，要知道在过去的10-20年里我们只见过炒股亏钱的， 但是没见过炒房，买房亏钱的！因为在过去的20年里，是一个房地产的上升和爆发周期，所以只要敢于买入的，能够坚持持有的，基本都能够获得不错的回报率！

这就是趋势的力量！但是从未来的10年周期来看，房地产并不是一个闭着眼睛买买买，然后躺着赚赚赚的结果。可以说房地产的黄金周期已经结束了，未来房产的分化行情会非常明显！对于三四五线城市的房地产不仅可能会大面积的震荡，甚至还会出现回调！

而仅剩下有着投资价值的地方仅有一线城市和新一线城市，其他的都是满足的一个刚需，而没有太多的投资价值！

首先，因为中国的房地产已经走出了一个爆发式增长的红利，而目前的中国房产也有着450多万亿的市值，比欧洲，日本，甚至美国多国的总和还要高，但是人均的GDP却没有他们那么强！这就是一个风险的信号！

其次，再加上三四线房地产的空置率非常高，达到了24%以上，而国际上20%以上的空置率就是危机，30%以上市大概率触发危机的信号！可见中国炒房客已经有太多太多的囤积资源在三四线！并且为阿里一旦出了空置税和房产税，那么造成的抛压就一定是巨大的，甚至没人愿意高位接盘！

最后，对于中国目前老龄化非常严重的情况，以及出生率和结婚率在逐年降低的情况来看，高房价依然是一个非常一个严重的问题！并且再过个10-20年来看，大部分的年轻人，中年人其实手里并不缺房子，那么势必会对于过盛的房产，甚至那么些没有什么价值的房产是一个打压！

不过，现在对于投资一线和新一线房产来说，有一个严重的问题就是限购和投资门槛！因为这些地方的房产是有一个高价，严限购的趋势，所以对于有钱的人来说早就已经限购，往往没资格再购买更多套；而对于有资格购买的人说却没钱！那么对于房地产的投资来说，就要量力而为了，如果你有资格，有钱，能够继续买入一线城市和新一线城市的地方作为投资，那可以考虑。如果不行，想要去买三四五线的房产，那我劝你还是考虑清楚吧！

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投资没有好坏，只有时机是否合适。

买房子也是一样。《圣经.传道书》中曾说：“江河都往海里流、海却不满，江河从何处流、仍归还何处”，“已有的事、后必再有。已行的事、后必再行”。房地产作为经济周期之母，引领带动众多行业呈现出明显的周期性。如果你在繁荣期买进并持有房子，自然会享受到巨大的升值。反之在萧条期买入同样会产生巨大投资风险。

影响房地产的因素众多，其中最大的是货币因素。货币发行量对处于繁荣期的房地产行业有直接立竿见影的影响。举个例子（只为说明问题，未经严谨的论证），最近10多年来，中国M2（广义货币）的增速都在8%以上，2009年更达到28%：

中国历年广义货币增长率

年份 M2增长率%

2018 8.1

2017 8.11

2016 11.33

……

……

2009 28.42

2008 17.78

……

……

1999 14.67

1998 14.9

从1998年到2018年M2大概增长了18倍，而北京海淀区五道口的房价从5000元每平米涨到了十万元，差不多也是18倍！这绝对不是巧合，这是房地产除了居住用途以外的货币属性决定的。也就是说，其实房子根本不算是涨价，而是货币贬值了！所以，投资房地产其实是为了保卫你的财富，而不是通过他取得暴利。

另一个影响房地产走势的重要因素是人口红利。人口快速增长，叠加货币发行导致的经济快速发展，财富效应和工作机会吸引大量人口涌向一二三线城市打工定居。房子自然会供不应求，随着城市化建设的深入，黄金地段、教育地段的房价也会暴涨。这些都是供求关系导致的。

其它的因素还有很多，我们就不展开讨论了，因为以上两个关键因素应该已经让你有了决策：接下来投资房地产还有机会吗？首先货币发行量全世界都进入紧缩周期，中国M2增速已呈现下降趋势，2018年已经降到历史低点。而中国人口也开始步入下降周期，未来肯定有一天会出现房多人少的局面。如果你是做长期投资，个人认为房地产已经不再是明星品种，保值属性不变，中短期投资风险还是很大的，如果不是专业的投资者很难把握。

因为价格是围绕价值上下波动的，即便在下降趋势中也会有短期的投资机会。以北京为例，对于2-3年的中短期投资，你得关注北京基础设施建设规划，关注各区县的人口发展规划来寻找投资的机会。比如北京就刚刚在1个月前公布了各区县的人口规划，从目前已公布各区2018年--2035年人口发展/控制目标来看：

朝阳：395.5万--333.4万

海淀：369--313

石景山：65.2--55

房山：104--143

顺义：102--145

大兴：156--220

平谷：42--57

怀柔：38--55

朝阳、海淀、石景山都在控制人口，大兴要引进60多万常驻人口、顺义、房山要引进40万左右，大兴顺义房山区肯定会继续大力发展房地产！这就是投资的机会。

全国其它一二线城市以此类推。当然在具体选择房子时还要考虑配套的公园、地铁、商业、医疗，教育等因素，需求不同因人而异，这些网上已有大量的文章可以参考。

总的来说，如果问房地产投资的风险又多大，我觉得，其实就是要讨论投资房地产，究竟有哪些不可忽略的挑战。几个世纪以来，投资房地产一直是成功的积累财富的方法，但是有正确的投资方法和错误的投资方法，如果你的投资方式不得当，很可能遭遇滑铁卢，难免会有很大的金钱损失。以下列举可能的几个风险，我们必须谨慎处理以最大程度地降低风险。

1、追求最高收益率：一些投资者过于关注收益率。追究高收益当然没有错，但这可能会导致你忽略要考虑的其他因素。通常，居高的回报通常来自高风险。在投资任何资产类别时，所以，风险与收益之间必须保持平衡。

2、等待不切实际的房地产：房地产投资者一直在利用全国各地的强劲市场，其中有许多都创下了新高。在等式的另一边，则是投资者在寻找完美的投资物业。理想的投资机会在房地产市场紧张的情况下是极为罕见的，如果你坐在那里等待，那么你的资金将闲置，而其他人就已经走在你前面，他们已经在房地产投资方面取得了成功。

3、寻求快速致富：许多新投资者将房地产投资视为快速致富的一种选择。他们可能会过度肯定投资回报率，以期望价格在一夜之间上涨，由于激进，常常做出莽撞的决定，从而导致失败。所以为了使收益最大化，房地产应被视为一项长期投资。

4、仅仅因为有房客就购买：在已经有房客的情况下，很多人就会冲动投资房地产，在此之前并没有考虑到真正的可行性或者利润空间是否足够。尽管在有房客的条件下投资，这意味着现金流量很可能会在第一天进入，但管理这些类型的物业可能并不总是看起来那么清晰明确，这其中会有很多隐形的麻烦，你只有真的去运作了才可能会发现。比如说，通常，这些物业的租户要跟你讨价还价，他们真正支付的金额可能已经低于你的预估；又例如拖欠租金，因为一些状况的影响，租户很有可能没有足够的收入来支付租金；或者租户的居住习惯不佳，可能导致你不得不因此将他们驱逐，这就很可能关联到违约金等其他的资金支出。

5、更改受众特征。你要投资的房产，它最适合的受众领域是变老还是变年轻？这些受众的收入是上升还是下降？重要的是要知道现在的邻居，以及5或10年后的情况。这些所有的变量，都会是你在运营房产投资时候的一个不小的风险。因为，许多原来的大社区在其他边缘地区慢慢发展起来以后，就有可能被取代，从而逐渐变成无人问津，作为房地产投资者，你应该紧跟这些趋势。

6、负现金流量。与许多其他投资一样，房地产也有可能造成损失。如果你的收入少于开始时的收入，则说明现金流为负，而现金流过多会导致你破产。这就是为什么了解如何发现和分析好的房地产投资如此重要的原因。

以上几点，就是投资房产可能存在的风险。其实风险还可能会是更多，企业做的越大，你面临的问题，和需要预测和解决的风险就更多。

把买房当做投资，一方面要看大环境，因为现京阶经济作为支柱经济的房地产行业，目前来看，特别是一二线城，还是有潜力的，34线城市，稍微差一点点，五六线城市，只能居住，至于说风险，任何投资都有风险，这种风险，是建立在什么之上，这个要分析清楚，才有利于你的下一步决定。

水能载舟，也能覆舟，这个道理大家都懂，也就是说，作为投资，可以成就你一番，也有可能望忘记万劫不复，一切都具有它的两面性，任何事情都不会是绝对的，房地产投资也是一样，目前来看，我们要分析形式，一方面，房地产作为支柱经济，他的地位在慢慢的变缩小，另一方面，消费升级一直在进行当中，还有一方面，农村涌向城市的这个大的潮流，还在进一步扩大化，另外，实体经济正在振兴祖国，这些都是好的方面，这些和房地产有什么必然的关系呢？

很简单，第一点，只有实体经济振兴，才能够支撑房价的增长，这是一个循环的开始，第二点，目前房地产的形势还很好，特别是一二线城市，农村涌向城市的这个趋势，已经大势所趋，另一方面就是，消费升级，投资房产，一定要投资，最值得投资的房子，才是正道，所以新时段，投资房地产对技术要求更高，所以要多学一些知识，实在不懂，就跟着懂的人一起投，否则就不要入市。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。