买到就是赚到的“定律”似乎在交付后有些失灵

又是一年岁末，2021年交付“大考”接近尾声，除了严峻的收房问题以外，这些新交付楼盘流入二手房市场，从挂牌、意向成交，到正式签约落槌，能否实现众人买房时期许的红利，答案也在逐一揭晓。

刚交付项目的首套二手房成交，自然成了市场关注的重点。我们选取了几个新近交付的楼盘作为观察样本，对比了他们的新房买入价与二手房卖出价，发现了一些有趣的市场现象。

一些曾经中签率超过50%的项目，转手竟能赚“近百万”，也有曾遭哄抢的地铁上盖TOD，投资客不惜倒贴利息出逃，只为保本……买到就是赚到的“定律”似乎在交付后有些失灵。

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创下4次“万人摇”大盘

首套成交单价约3.3万元/㎡

在“万人摇”光芒下，当年创下4次“万人摇”的良渚地铁口“神盘”，实际交付却有些令人不忍直视。验房、维权、整改，跟开发商讨要说法之下，该楼盘首套二手房已经默默成交了。

图源：网络

如果按截图上的成交价格，113㎡房源总价420万计算，折合成交单价3.7万元/㎡，与新房均价有约1万元/㎡的价差。

事实果真如此吗？

为此，杭报房产拿着网传的定金意向成交截图，咨询了楼盘附近的中介经纪门店，“首套确实已经成交了，不过价格是375万”，折合成交单价约3.3万元/㎡，比网传的低了5000元/㎡。

据悉，成交房源位于4幢2单元201室，是洋房产品。从透明售房网一房一价可知，该房源新房售价约273万元。

图源：透明售房网

而4号楼房源的加推时间为2019年4月下旬，是该项目第二次开盘。当时加推3、4号楼共136套房源，均价25933元/㎡，共吸引了6277组家庭报名，中签率约2.17%。

从买入到卖出，时间间隔2年9个月。假设原业主全款买进，按照买进卖出的价格粗暴计算，中间的价差约102万元，刨去中介费、契税等，大概有90万元左右的收益。如果首付三成，3年不到的时间付出的利息大约20多万元，也有70来万元的价差。

不过，若是把首套资格用作投资，卖出后再继续摇号就需要六成首付，用买这套房的本金以及收益用作首付继续摇号，也只能买差不多总价的产品。

这笔账到底划不划算，每个人心里必有一杆秤。

2

未科2.0刚需盘 转手净赚90来万

位于中泰的星未来和鉴未来，则是一个即便新房开盘时没有顶着“万人摇”光芒，却也套利近百万的楼盘。

他们的区位，用“未来科技城2.0”描述大家应该会更有概念。这两个楼盘距离地铁16号线中泰站D出口直线距离约500米。目前D出口暂未开通，走北面A、B口稍远一些。

以星未来为例，该楼盘新房在售时，高层均价21800元/㎡，洋房均价25700元/㎡。2021年9月底，楼盘进行了集中交付，10月、11月就已经有业主在中介平台进行“预挂牌”，挂牌一个月左右就成交了首套。

星未来实景图 图源：中锐招商星未来

目前，该楼盘有10几套房源预挂牌，高层刚需三房挂牌价集中在299-315万元。

“成交的这套房源是91㎡的中间套，18层楼高的11楼，也是好楼层。”我爱我家罗兰小镇门店的中介经纪人告诉我们，“现在业主产证已经办下来了，这套房源上周已经网签掉了，网签价是295万元。”我们从经纪人的业务操作后台看到，确实如此。

从透明售房网一房一价可知，该楼盘11层小面积房源售价约200万元，这一进一出，价差有约90万元。

从该楼盘的接盘节奏看，高层房源共分三次加推，分别2019年9月、11月、2020年3月，中签率在4%-28%之间。

从持有时间和中签概率来看，星未来都优于前文提到的“万人摇神盘”。值得一提的是，该项目的洋房还经历过流摇，即便摇号，中签率也极高。而且，该楼盘在2020年8月份，还退出过4套房源。

由此可见，在二手房市场，曾经的“网红盘”并不一定就比粉红盘有更多的价格红利。

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空港新城某楼盘 倒贴利息也要出货

从买入到交付，“一分未涨”的例子也有。

2021年6月份，空港新城某地铁上盖TOD项目交付，彼时高层均价20500元/㎡，交付半年来，陷入“成交难”的境地，从好找房数据可知，交付近半年，依旧“0成交”。

紧接着的10月份，隔壁兄弟盘集中交付，该楼盘新房高层均价20300元/㎡，小高层21300元/㎡，叠墅均价约26200元/㎡。

交付初期，有人小高层105㎡挂牌255万元。前不久，据该楼盘业主小M消息，建筑面积约105㎡的小高层已经意向成交了，成交价240万元。

图源：网络

她的原话是：“我震惊，我那边105方240万元买掉了。”

当时，105㎡的小高层总价在200-237万元之间，小M当时买的中上楼层，还买了个15万元的车位，总价252万元。

240万元的价格，确实能说是“出逃”了。毕竟按照小M这两年的持有成本来看，约等于不要利息了。

空港新城是整拆整建的片区，目前还是大片留白，他的存在感一直不强，但在楼市行情火热时，这里也一房难求，上述两个项目，中签率最低的一次只有5.37%。

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挂牌量高企 谨防集中出货造成“砸盘”

交付即挂牌的背后，是投资客急于出货套现的心态使然。对市场后续走向的未知，让他们选择抽身观望。

近期，祥符板块刚交付的和宁文华府已经有房源流入二手房市场了，一套位于2楼的139㎡洋房，挂牌610万元，当时买入价还不到500万元。

图源：网络

而勾庄板块的澜宸，12月底刚刚交付，也已经有房源挂牌了。我爱我家杭宸门店的经纪人表示，目前109㎡的三房边套，后台预挂牌价450万元，折合单价约4.13万元/㎡。当时该楼盘开盘均价仅2.9万元/㎡。

这两个楼盘又将在二手房市场卖出什么样的价格呢？上半年会陆续给出答案。

次新房的首套成交固然对该楼盘定价有一定的指导和风向标意义，但这个价格体系并非一成不变的，西溪公馆“砸盘”就是个很好的例子，而和光尘樾也隐约有“砸盘”的迹象，毕竟融信澜天的二手挂牌价都已经破4万元/㎡了。

倘若一个楼盘的投资客比例过高，交付后投资客集中出货套现，就容易造成“踩踏”现象。一个楼盘在二手房市场的价格体系，一般要在经历与市场的磨合后，才能从混乱逐渐稳定，最终大致形成。

在二手房挂牌量逼近16万套，但成交量平平的大环境下，一些新近交付的楼盘实际收益也开始大幅缩水。

房子本就是立足人们居住的产品，在坚持贯彻“房住不炒”的大背景下，越来越多的人认识到住宅正在回归居住属性，2021年来关于楼市的各类调控，背后都是基于“房子是用来住的”。限购升级、“房产税”一直在路上，那些怀着侥幸心理试图在楼市“捞一笔”的人，或许会是竹篮打水的下场。