有人转手赚“百万”、有人保本倒贴利息出逃……那些年的“红盘们”怎么样了?

2023-07-26 13:21发布



买到就是赚到的“定律”似乎在交付后有些失灵


又是一年岁末,2021年交付“大考”接近尾声,除了严峻的收房问题以外,这些新交付楼盘流入二手房市场,从挂牌、意向成交,到正式签约落槌,能否实现众人买房时期许的红利,答案也在逐一揭晓。


刚交付项目的首套二手房成交,自然成了市场关注的重点。我们选取了几个新近交付的楼盘作为观察样本,对比了他们的新房买入价与二手房卖出价,发现了一些有趣的市场现象。


一些曾经中签率超过50%的项目,转手竟能赚“近百万”,也有曾遭哄抢的地铁上盖TOD,投资客不惜倒贴利息出逃,只为保本……买到就是赚到的“定律”似乎在交付后有些失灵。


1


创下4次“万人摇”大盘


首套成交单价约3.3万元/㎡


在“万人摇”光芒下,当年创下4次“万人摇”的良渚地铁口“神盘”,实际交付却有些令人不忍直视。验房、维权、整改,跟开发商讨要说法之下,该楼盘首套二手房已经默默成交了。


图源:网络


如果按截图上的成交价格,113㎡房源总价420万计算,折合成交单价3.7万元/㎡,与新房均价有约1万元/㎡的价差。


事实果真如此吗?


为此,杭报房产拿着网传的定金意向成交截图,咨询了楼盘附近的中介经纪门店,“首套确实已经成交了,不过价格是375万”,折合成交单价约3.3万元/㎡,比网传的低了5000元/㎡。


据悉,成交房源位于4幢2单元201室,是洋房产品。从透明售房网一房一价可知,该房源新房售价约273万元。


图源:透明售房网


而4号楼房源的加推时间为2019年4月下旬,是该项目第二次开盘。当时加推3、4号楼共136套房源,均价25933元/㎡,共吸引了6277组家庭报名,中签率约2.17%。


从买入到卖出,时间间隔2年9个月。假设原业主全款买进,按照买进卖出的价格粗暴计算,中间的价差约102万元,刨去中介费、契税等,大概有90万元左右的收益。如果首付三成,3年不到的时间付出的利息大约20多万元,也有70来万元的价差。


不过,若是把首套资格用作投资,卖出后再继续摇号就需要六成首付,用买这套房的本金以及收益用作首付继续摇号,也只能买差不多总价的产品。


这笔账到底划不划算,每个人心里必有一杆秤。


2


未科2.0刚需盘 转手净赚90来万


位于中泰的星未来和鉴未来,则是一个即便新房开盘时没有顶着“万人摇”光芒,却也套利近百万的楼盘。


他们的区位,用“未来科技城2.0”描述大家应该会更有概念。这两个楼盘距离地铁16号线中泰站D出口直线距离约500米。目前D出口暂未开通,走北面A、B口稍远一些。


星未来为例,该楼盘新房在售时,高层均价21800元/㎡,洋房均价25700元/㎡。2021年9月底,楼盘进行了集中交付,10月、11月就已经有业主在中介平台进行“预挂牌”,挂牌一个月左右就成交了首套。


星未来实景图 图源:中锐招商星未来


目前,该楼盘有10几套房源预挂牌,高层刚需三房挂牌价集中在299-315万元。


“成交的这套房源是91㎡的中间套,18层楼高的11楼,也是好楼层。”我爱我家罗兰小镇门店的中介经纪人告诉我们,“现在业主产证已经办下来了,这套房源上周已经网签掉了,网签价是295万元。”我们从经纪人的业务操作后台看到,确实如此。


从透明售房网一房一价可知,该楼盘11层小面积房源售价约200万元,这一进一出,价差有约90万元。


从该楼盘的接盘节奏看,高层房源共分三次加推,分别2019年9月、11月、2020年3月,中签率在4%-28%之间。


从持有时间和中签概率来看,星未来都优于前文提到的“万人摇神盘”。值得一提的是,该项目的洋房还经历过流摇,即便摇号,中签率也极高。而且,该楼盘在2020年8月份,还退出过4套房源。


由此可见,在二手房市场,曾经的“网红盘”并不一定就比粉红盘有更多的价格红利。


3


空港新城某楼盘 倒贴利息也要出货


从买入到交付,“一分未涨”的例子也有。


2021年6月份,空港新城某地铁上盖TOD项目交付,彼时高层均价20500元/㎡,交付半年来,陷入“成交难”的境地,从好找房数据可知,交付近半年,依旧“0成交”。


紧接着的10月份,隔壁兄弟盘集中交付,该楼盘新房高层均价20300元/㎡,小高层21300元/㎡,叠墅均价约26200元/㎡。


交付初期,有人小高层105㎡挂牌255万元。前不久,据该楼盘业主小M消息,建筑面积约105㎡的小高层已经意向成交了,成交价240万元。


图源:网络


她的原话是:“我震惊,我那边105方240万元买掉了。”


当时,105㎡的小高层总价在200-237万元之间,小M当时买的中上楼层,还买了个15万元的车位,总价252万元。


240万元的价格,确实能说是“出逃”了。毕竟按照小M这两年的持有成本来看,约等于不要利息了。


空港新城是整拆整建的片区,目前还是大片留白,他的存在感一直不强,但在楼市行情火热时,这里也一房难求,上述两个项目,中签率最低的一次只有5.37%。


4


挂牌量高企 谨防集中出货造成“砸盘”


交付即挂牌的背后,是投资客急于出货套现的心态使然。对市场后续走向的未知,让他们选择抽身观望。


近期,祥符板块刚交付的和宁文华府已经有房源流入二手房市场了,一套位于2楼的139㎡洋房,挂牌610万元,当时买入价还不到500万元。


图源:网络


而勾庄板块的澜宸,12月底刚刚交付,也已经有房源挂牌了。我爱我家杭宸门店的经纪人表示,目前109㎡的三房边套,后台预挂牌价450万元,折合单价约4.13万元/㎡。当时该楼盘开盘均价仅2.9万元/㎡。


这两个楼盘又将在二手房市场卖出什么样的价格呢?上半年会陆续给出答案。


次新房的首套成交固然对该楼盘定价有一定的指导和风向标意义,但这个价格体系并非一成不变的,西溪公馆“砸盘”就是个很好的例子,而和光尘樾也隐约有“砸盘”的迹象,毕竟融信澜天的二手挂牌价都已经破4万元/㎡了。


倘若一个楼盘的投资客比例过高,交付后投资客集中出货套现,就容易造成“踩踏”现象。一个楼盘在二手房市场的价格体系,一般要在经历与市场的磨合后,才能从混乱逐渐稳定,最终大致形成。


在二手房挂牌量逼近16万套,但成交量平平的大环境下,一些新近交付的楼盘实际收益也开始大幅缩水。


房子本就是立足人们居住的产品,在坚持贯彻“房住不炒”的大背景下,越来越多的人认识到住宅正在回归居住属性,2021年来关于楼市的各类调控,背后都是基于“房子是用来住的”。限购升级、“房产税”一直在路上,那些怀着侥幸心理试图在楼市“捞一笔”的人,或许会是竹篮打水的下场。