序言：疫情期间三点几的经营贷利率，经常会有让人产生用来置换高利率房贷的冲动，实际情况也有很多人进行了置换，不过置换前以下内容是你必须了解的！

一、房贷时间长、不管是‬固定‬还是‬锚定‬LPR浮动‬利率‬都‬相对‬稳定‬，一般‬也‬不‬会抽贷，总体‬较为稳定。

二、经营贷时间短，受国家政策、银行政策、贷款个体因素等等影响，期限内或到期后有抽贷风险。

1、常规‬的企业‬经营性‬贷款‬：很注重企业资质‬及抵押物的监控也即还款能力的持续监控等‬贷‬后‬管理‬，一般给个总授信，在授信期内多数是一年还一次，部分多则三年，抽贷视企业情况在授信期内也时常发生。很多做垫资过桥的，钱垫进去银行就抽贷，那客户就要及时成功找到下家，不然垫‬资‬利息吃不消，银行不要的客户很多时候也只能找高息的非银行机构‬或‬民间‬接盘。若不能及时找到接盘方，垫资方视情况也经常选择先保全查封资产。所以银行没放款前一切皆有变数，什么银行批复什么银行‬承诺也都‬不是‬非常‬保险‬！

2、疫情期的抵押‬经营贷（主要‬还是‬针对‬小微‬企业‬和‬个体户‬的‬扶持‬）：资金挪用还房贷或‬投资‬房产‬目前银行睁只眼闭只眼，日后要查或断则是风险，若‬企业和‬抵押物的‬资质‬一般‬或‬‬差‬的也是抽贷首选。贷款期限和‬常规经营性‬贷款‬一样‬，多数‬一年‬还款‬一次‬，‬部分‬多则‬三年‬还款‬一次‬。目前‬市场‬上中介‬广告‬的‬‬5年‬10年‬甚至‬20年，不管先息后本‬还是‬等额‬本息‬，实际‬都是‬循环‬授信‬期限‬，大部分正式借款‬‬合同‬‬的‬借款‬期限‬都是‬1-3年，到期‬后‬‬要‬还本‬‬然后‬在‬循环‬授信‬期内‬再‬续‬‬贷‬，不过‬由于‬疫情‬国家‬政策‬扶持‬中小微企业‬，目前‬允许‬无本续贷‬‬，也就是‬目前‬实际‬操作‬中‬续签‬借款‬合同‬即可（这就是‬中介‬所谓‬的‬中间‬不归本‬），这种‬无本‬续贷‬随着‬经济‬复苏‬也存在‬变数‬‬。而且‬循环‬授信是‬会根据‬政策‬和‬个体‬因素‬‬定期‬不定期‬动态评估‬‬调整‬的‬，类似‬‬信用卡‬额度‬可以‬提‬额降‬额‬和‬封‬卡‬，要知道‬循环‬‬授信‬对银行没有强‬‬约束力，不能‬保证‬一定‬可以‬续签‬合同‬，不能太当真，有‬法律‬效力‬的‬是‬正式‬借款‬合同‬的‬约定借款‬‬期限‬。虽然‬授‬信‬期限‬和‬借款‬期限‬是‬两个‬概念‬，但‬很多‬中介‬口中‬授‬信‬期限‬就是‬默认‬借款‬期限‬以其此‬来忽悠‬客户‬，所以即使‬你质疑中介也是一口咬定可以‬长期‬，反正‬以后‬的‬事情以后‬再说‬。而且‬即使‬可以‬长期‬接龙‬下去，但‬三‬点几的这种‬打折‬优惠‬利率谁也不能保证能持续多久，是个潜在变数！

3、经营性‬贷款‬的‬特点：就是易变不够‬稳定‬，利率、期限、还款方式、放款条件等等都容易‬出现‬变数‬，哪怕是授信期限内也一样。银行每次放款都必须受托支付‬至‬无关联的第三方对公‬帐户‬（少部分‬可以‬个人‬帐户‬），要有匹配‬的‬购销合同，资质要审查，各银行松紧不一。这个很多中介会提供收一笔费用，但有资金被挪用风险。若‬是‬自己‬朋友‬的‬第三方‬账户‬，也要‬考虑‬税务‬风险‬，不过‬总的‬来说放款‬受托支付‬‬这方面‬不算‬严格‬！

三、经营贷置换房贷，流程‬上‬‬先‬进行‬经营贷‬预审‬额度‬，预审‬通过‬后‬‬再‬结清‬房贷‬（有‬房贷‬的‬房产一般‬‬也‬贷‬不了‬多少钱‬，预审‬都是‬默认‬房贷‬已结清‬下‬核算‬额度‬，从‬这个‬角度‬‬也不难‬看出‬银行‬心里‬都‬清楚‬资金‬真实‬用途‬，只是‬当前‬各种‬因素‬下‬睁‬只‬眼‬闭只眼）！这里‬说下‬预审通过‬也有‬终审‬不通过‬的‬风险‬，只是‬相对‬概率小‬罢了‬！

置换‬后‬每次归还‬本金‬再续都要一笔过桥垫资费用和第三方放款帐户费（若用中介提供的），每次过桥时间的不确定性带来的成本是变数，一般千分之一到二每天。银行放款时间也是常见的变数，比如由于某些因素要重新办理抵押登记，有时月末季末‬不放款，有时要等额度等等。

以下是举例‬的数据：

1、假设贷款100万，结清按揭的‬垫资过桥费按每天‬千分之一30天预算（每家‬银行‬撤销‬抵押‬效率‬不一样‬，这是‬分手‬业务‬，没有‬快的‬动力‬，暂‬按‬慢‬的‬来‬算‬）‬，按揭提前结清无费用，则结清按揭过桥费‬约3万，中介费按2%算‬约2万，合计花费5万‬。

2、经营贷期限按5年先息后本计算：

首套房‬利率‬低‬一般‬利差‬不大‬，我们‬按‬二套房‬高值‬假设‬按揭20年‬6.8%/年，经营贷平均3.8%/年，利差3%/年，但由于‬按揭‬是‬等额‬本息‬/‬本金‬，不能‬简单‬按‬利差‬计算‬，‬实际‬每年节省利息‬：等额本金约‬‬2.2万‬-等额本息‬约‬2.6万，5年共计约‬11-13万，按‬折中‬算‬12万‬。

（PS：房贷虽然是等额本息/本金，但是余额计息，所以名义利率就是实际利率。而信用卡分期和网贷都是全额计息，实际利率约等于名义利率2倍，也是最近几年才要求标示实际利率即单利率。）

3、假设经营贷一年一续，置换后每次续贷的过桥费，假设按‬每天‬千分之一15天预算‬，预计1.5万/次，5次合计7.5万。假设5年只需‬续贷2次，则2次合计3万。假设‬5年‬不需要‬归还‬本金‬，则是‬0元‬。

4、第三方放款帐户费用假设无。

5、买公司壳/营业执照/流水等包装费用假设不需要‬。

综述

A、5年共节省：

12万-7.5万-5万=倒贴‬0.5万（中间‬归本‬5次）

12万-3万-5万=4万（中间‬归本‬2次）

12万-0万‬-5万=7万（中间‬无需‬归‬本‬）

以上费用视过桥时间上下变动！

我们按5年中间无本续贷不归本计算，则每年节省1.4万，其次每月还款压力减少较多，节约了现金流，但把压力累积成5年到期后的不确定性！

B、20年共节省：

由于按揭每期会冲减本金，按余额计息，而经营贷全额计息，所以不能按5年节省金额的4倍计算。如下图所示：

20年期限-按揭与经营贷对比

20年先息后本不现实，只能理想化假设5年先息后本成功接龙3次！

20年总成本=76万 4.5万（过桥3次） 5万（置换费用）=85.5万

为方便对比经营贷‬默认‬中间续贷‬不减少贷款本金！若‬不‬算上‬置换‬后‬‬每月‬减少‬还款‬金额‬的‬机会‬成本，则‬经营贷‬20年‬总‬成本和20年按揭房贷差距不大！不过每月还款压力小了，节约了现金流‬！‬但是理想是完美的，现实是骨感的，现在的三几点的利率是疫情期间按照贷款基准利率向下打7-8折的优惠利率，要维持长久充满较大变数，且‬经营性贷款特点本身就不是长期贷款也容易有变数，比如疫情‬期间‬无本‬续贷‬是否‬可‬一直‬持续？‬！贷款‬中介‬要的‬是‬眼前‬成交‬‬，以后‬事情‬以后‬说‬，所以也‬‬要‬警惕‬很多‬贷款‬中介‬口中‬的‬无所不能‬！

总结：

1、潜在风险须心里有数，做到‬有的放矢‬！

主要期限、利率、抽贷等潜在不稳定风险！抽贷可以是期限内提前结清也可以是到期不续！抽贷原因可以是国家政策、银行政策、个体因素、甚至经办支行经办信贷员因素。很多时候你的抵押物充足也不一定能避免，毕竟是贡献小的小客户，而银行从来不缺小‬客户。如果见识过很多抽贷案例，就知道经营性贷款很多时候银行翻脸比翻书还快！而‬抽贷后‬再‬去‬找‬接盘‬方‬，要‬考虑‬多久‬能‬找到‬合适‬额度‬和‬利率‬的‬其他‬银行‬，这都会‬造成‬过桥‬成本‬增加‬，若‬利率‬高企‬额度‬减少‬则‬更加‬麻烦‬！

2、如果纯粹省钱，对照节省金额与可能风险，自己评估是否值得！毕竟每个人规划房贷结清期限不一样，5年内省钱，月还款压力变小，但后续不能保证可以持续，若不能持续则综合‬总‬成本大概率比房贷要高很多。

3、若除省钱还附带其他用途，则要综合评估！比如‬：节约‬现金流‬用于‬经营‬、债务‬整合‬、盘活‬资产‬投资‬等等‬！