深圳楼市魔幻“打新”热潮肆意蔓延。

“如果有百分之二十的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有百分之五十的利润，资本就会铤而走险。”

囿于此前的造富效应和明显利差，造就一场场资本的狂欢。

“买入账面就浮盈500万”，冻结资金高达339.05亿，直逼11月23日深圳当天土拍近339.81亿的总地价。

此外，千万起步价的豪宅被认定为“刚需”，从当年“2000万蹲”的摇号模式到如今千万豪宅打新的大型“代持”秀不断刷新深圳人的三观，这场打新大戏也以售罄的形式宣告落幕。

限价之下，“摇号打新”已成为最赚钱的游戏，尽管“无房优先”的门槛加阻，巨大的套利空间面前，一切都会有B方案。

魔幻的“打新盛宴”

魔幻的深圳楼市，年末网红盘火力全开，所谓的“无房刚需”上演一幕幕全国瞩目的“打新盛宴”。

动辄千万的“刚需网红盘”究竟谁在买？

智讯财经在选房首日25日发现，无房户是购房主力。在深圳参与新房“打新”9次已两年之久的001号买家孙小姐如同中头彩，直言主要考虑地段和学位。

除了无房的刚需客，借名买房、“代持买家”也悄然衍生。现场不乏小贷公司客户经理，除了为购房者提供经营贷、消费贷、过桥等金融服务，也做代持服务。

尽管代持存在一定程度风险，但并不妨碍买家们趋之若鹜。

尽管陪跑机会概率不小，为何购房者仍如此热衷于打新？

新房限价催生一、二手房形成“剪刀差”。加上深圳715新政对二手房增值税免征期从两年改到五年，户籍限制、限售、提高豪宅税等限制，购房者转向新房市场。

此外，买入账面浮盈500万。坊间流传的投资圈算价表，按其逻辑来算：总价1200万，持有周期按7年计算（2023年12月31日前交房 住宅限售3年），年回报率从10.22％到16.45％不等。

“买到即赚到”的效应发散，刺激了市场紧张情绪。

相关管理部门不得不要求这些热盘实行现场公开抽签摇号的形式开盘，以杜绝隐秘多年的“喝茶费”“提前锁房”“众筹买房”等违规现象再次浮于市面。

“无房优先”之下的打新B方案

“市场的运作，就是竞争的逻辑，你能改变价格，但改变不了竞争。”深圳知名地产评论人朱文策指出。

一块肥肉面前，谁都没有理由拒绝。

此次摇号规则遵循“7·15”调控新政下的“无房优先”，而千万元购房总价并非真正的无房刚需客能负担得起的。

“尽人事听天命”是打新者的座右铭，巨大套利空间面前，可以有“重在参与”的心态，但一定要做出100％的努力，没有机会，就要想尽办法创造机会。

南山某网红盘认筹现场 图源智讯财经

有房产大V特意针对代持买房开办培训班，场外不乏众筹合伙购房的买家。有媒体戏谑：外场那些紧盯手机屏幕指点江山的，才是真正的金主。

中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁认为，无房优先表面看好像是公平原则，但客观上极大地助推投资投机的行为，目前打新市场上呈现一个投资代持的格局。

“借名打新是一种利益交换，最终还是沦为有钱人的游戏，这是对刚需利益的侵犯，也是对政策的一种嘲弄。”

润四的开盘，让借名打新、买房代持最大曝光于公众之下，显现出资本极强的逐利性。

然而，代持不建议，虽有更巧妙的措施减少这类风险，但无法降低至零。《罗生门》告诉我们：不要太轻易相信人性，特别是在千万资产面前。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。只要限购限价，只要存在差价，就不可避免有竞争操作。

“深圳房地产最疯狂的时刻远远没有到来。”不愿具名的资深业内人士直言。

打新套利之路，深圳还能走多久？

所谓“网红盘”，实质上也是“可打新楼盘”，且可套利空间越大越网红，诸如华润城这样的现象级网红，背后无疑是高达500万 的利益在驱动。

近年来，深圳的“网红盘”越来越多，根源在于，二手房每年仍在不断上涨，而限价之下的新盘与周边二手房之间存在一定价差，这种价差引发楼市一系列“万人摇”现象。

魔幻的打新套利之路，深圳还可以走多久？

知名财经评论员刘晓博认为，关键还是取决于政府的限价。

“预计深圳二手房未来两年到两年半，甚至三年，可能处于一个偏横盘的态势；假如新盘每年可以释放8％-10％的涨幅，那么两到三年可以释放25％，倒挂的现象可能会在两年后有一个明显的放缓，但不可否认还会存在。”刘晓博续称。

简单来说，只要有可观的价差存在，打新成本可控，打新的行为就不会消失。

当前，政府一方面在抑制房价过快上涨，另一方面也想保障无房刚需。但限价之下“无房优先”的卖房规则，真的就利好无房吗？什么样的“刚需无房户”买得起2000万的润四？被中伤的二套改善谁人顾及其需求？

715新政之后，深圳选房规则趋向“无房优先”，但显然，一刀切的“无房优先”并不是周全的方案，市场乱象横生。

宋丁认为，深圳的打新套利之路是不可能长期走下去的，此次表现得过于明显，凸显出政策的漏洞，无房优先实质上已没有什么效力，所以一定要有新的政策引导出台。

深圳知名地产评论人朱文策曾撰文指出，深圳应当立即取消针对豪宅的“限价”政策。理据非常充分，深圳二次房改的精神是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，豪宅符合的是“高端有市场”。既然如此，继续推行限价政策，违背了这一政策。占市场比重17％的750万 房屋或者单价10w 的房屋，应该交给市场定价，让富人们多交税。

“要逐步限制住宅金融资产化程度，降低住宅在银行资产占比。放开住宅交易流动性，管制资本流动性。”不愿具名的资深业内人士呼吁。

对此，刘晓博也建议，未来的买房规则可以实行“三三制”：

即每一个热点盘拿出33％，或者1/3的名额给无房户，1/3给人才户，剩下的1/3所有人才户、无房户加上二套改善群体，大家再一起摇号抽签，这是相对公平的做法。

“未来的买房规则还要考虑人才因素，政府引进的人才应该有一定的优先权。“

有人的地方就有江湖，有利益的地方就会有竞争，刚需的春天，或许还未真正到来。

本文源自智讯财经