这可能是天津楼市最大的“红利”

2023-07-26 13:06发布

有些红利,是看得见、摸得着的;有些红利,则是观念红利,是隐性的。


天津市场由于这几年的调整,出现了一个巨大的观念红利。


至少可以带来5%的套利空间。


具体还得从海教园某楼盘降价说起。


7月29日,海教园一楼盘强势刷屏。大晚上十点多,售楼处仍人声鼎沸。


与当下的市场行情,形成了极大反差。


40余套房子,当晚就去化一半。


第二天全清。


简直颠覆人们的认知。


更令人费解的是,这40余套房子,基本都是一楼和顶楼,还有部分二楼。


楼座的可选择性也小。


说白了,都是别人“挑剩下”的。


那为什么还能如何热销?甚至引发大晚上抢购呢?


归根结底,两个字——价格。


之前卖1万8、9,现在顶底1万5、6。每平米便宜了3000元。


这也印证了那句话——


没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。


即便是之前被百般嫌弃的顶底,当价差拉大,照样要靠抢。


因为这就是赤裸裸的“观念红利”。


先明确一下,我们说的顶层,指的就是一二、顶。


或许,有人会说,顶底本就应该便宜。对,没错,但便宜是“有度”的。


正常来说,顶底比标准层便宜5%左右。


这是合理范围。


事实上,现在很多楼盘的顶底与标准层的价差已经达到10%,极端的已经超20%以上。


简单概括,两个原因:


1)买房人“压价”。


本身在新房市场中,顶底就是不受待见的,别看定价便宜,但很多人依旧不买账。


我们做过一项调查,在顶楼和一楼之间,近四成的人选择了“都不选”。


顶楼,担心漏水、冬冷夏热、电梯出故障;一楼,又觉得采光不好,私密性差,人们进进出出,不清净。


所以干脆都不要。


的确,顶底各有各的硬伤。


所以才会有5%的价差,但这是在正常市场下。


当下的市场,显然不是。信心缺失,观望情绪浓郁,买方掌握绝对“话语权”。


在此背景之下,所有劣势都会被放大。


买房人变得极其挑剔。


哪怕丁点硬伤,都会被压价压得很严重。


2)开发商“低价倾销”。


对于刚需盘来说,低价就是王道。


为了吸引客户,用顶底做特惠“钓鱼”,已成开发商的惯用手段。


比如9000起、98万起、127万起、207万起……


勾得人心潮澎湃。


别激动,这里就可以明确告诉大家:凡带“起”字的,不用想,都是顶楼。


用顶楼做特惠,有两个好处:


一,价格劲爆,可以快速传播开,吸引到访。


二,一般楼盘卖到最后剩下的都是顶底,与其等到最后清盘大特惠,不如提前惊喜。


能卖掉最好,卖不掉也能免费“打广告”。


无形中,顶底与标准层的价差,就这样被拉大,超出了正常范围。


那么,问题来了,“顶底”到底能不能买呢?


答案是肯定的。


莫要人云亦云,被思维定势所影响。换个角度看,顶底反而是价值洼地。


因为在二手房市场,顶底与标准层的价差体现的并不明显。


很多人排斥顶楼,最大的原因就是担心漏水。


其实现在的施工工艺早已今非昔比,顶楼的防水与隔热处理已非常成熟。


并且还有严格的建筑规范。


屋面施工需先使用混凝土浇筑,然后加上隔热保温层、防水卷铺设、热熔封边、防水涂料等多层工艺处理,之后还需要进行不少于24小时的闭水试验。


包括防水的使用年限都有要求,住宅的底线是15年。


简单来说,只要按要求正常施工,基本都不会漏水。


不怕一万就怕万一,万一漏水怎么办?


这个也不用担心,若监理不到位,出现漏水的情况了。一般找到漏水点,及时检修就没多大问题。


还有的在做好防水保温的基础上,又做了坡屋顶或者“官帽”等造型。这也相当于双层保护,更不用担心漏水了。


退一万步说,10%的价差红利,已经足够自己重新做防水了。


有位粉丝就是这么打算的。


他说,一套200万的房子,顶楼便宜30万,即便多花10万重新做个防水,还能省下20万。


而且不是说7楼,就能比16楼面积大。


买的都是一样大的空间。所享受的配套也都一模一样。


为什么非要多花那二十万。


这就是传统观念造成的。


实际上,在南方城市,顶楼反而卖得最贵。比如下图,标准层7万多,顶楼能卖到8万9。


不居于人下,视野也更开阔。


有的顶楼还有阁楼、露台赠送,就更有优势了。


还有说4、13、14、18楼不吉利,买7不买8,扬尘层、槽钢层不能买,等等。都属于观念的误区。


如果你懂了,你就能获得这个“观念红利”。


传统的小砖楼,因为没有电梯,越往上越便宜,最好的楼层是三四楼,又叫“金三银四”。


但现在电梯已成“标配”。


以致于,在电梯时代,所有观念都被打破了。


高层是中间到三分之二的位置最贵。


洋房由于都带电梯,所以现在是次顶最贵,还有很多是一楼最贵。


因为有些洋房的一楼,有地下室,有小院,哪怕是绿篱围合的,也都是附加值。


有的一楼带小院的能比标准层贵出30%。


对于这样的洋房来说,一楼就没有“观念红利”了。


可以捡漏的是二楼和顶楼。


二楼相比一楼还有一大好处,无灌木遮挡,蚊虫少,若小区园林景观好的话,可以实现近距离观景。


天天与窗外美景相伴,想想就很美。


很多人对二楼避而远之的关键原因是担心返水。所以首先要明确下,你买的二楼是否是独立下水。


现在一楼都能做到独立下水,有些还能做到一二楼独立下水。


若是独立下水,那返水的问题就不存在。


再者说,按照现在的施工工艺,下水堵塞是个小概率事件。


就跟高空抛物差不多的道理。


房地产市场这两年不景气,所有缺点都被放大化。顶楼与标准层正常5%的价差,也被拉到了10%以上。


价格就是王道。


这种“观念红利”肉眼可见,只要改变思维就能捡漏。


至少能收获5%的认知收益。


讲真,买房不能墨守陈规,固步不前。


如今时代在变,一些老旧的思维定式,也是时候变变了。