莫让限价成了营销噱头!济南并没有真正的限价房!

2023-07-27 10:29发布

“我们楼盘被限价了,要不然肯定不会这么便宜!”


每每听到这样的营销术语,济南楼市观察都有一个大大的问号,这些楼盘真的限价吗?


我们的困惑在于:如果真的是限价,为什么很多楼盘第一次开始1.2万、第二次开盘1.3万、下一次开盘又是1.4万?


说好的房价不能涨!既然每次都是限价,怎么限价越来越高了呢?这是在纵容房价上涨吗?


实际上,迄今为止,济南市场上并没有真正的限价房!所谓的限价,仅仅是开发商向相关部门的备案价格。这个备案价,是开发商可以“突破”的价格!也正因为如此,我们才能看到很多楼盘一边所谓的“限价”、一边慢慢地涨价!


什么是限价房?


什么情况下会有?


首先要明白一个概念,什么是限价房?


顾名思义,限价房是政府直接对某个楼盘或某个片区进行定价,超过这个价格的房子不能卖!


这里面存在的第一个问题是:政府有什么权力直接定价?


在正常的情况下,政府是无权直接用行政权力干预市场价格的!


去年11月份,合肥有一个楼盘价格比较高,遭到买房人的投诉!相关部门随后向这位买房人明确回复:根据国家政策规定,商品住宅价格实施市场调节价,政府价格部门不得核定商品房价格!


政府不得核定商品房价格,这是在正常情况下。但在非正常情况下呢?


比如还是合肥:自2016年11月份,合肥开始实施“限房价、限地价”的土地拍卖模式。它要求土地竞得人竞得土地后,未来对房屋对售价不得高于2016年10月31日的价格!


一定要注意“限价”的环节:从土地出让开始!


、也就是说,政府卖给开发商土地的时候,就已经明确约定这是“政策性的土地”,不是“市场性的土地”!在这样的情况下,政府就有权力要求对房屋售价进行限制了!


纵观国内各城市的“限价房”,都是这种模式。比如在郑州、武汉。


我们济南呢?我们济南也有这样的限价房,但不是现在,而是不久的将来!


济南已出让2宗限价房用地


其他项目并非真正限价房!


迄今为止,在济南已经出让的土地中,有两宗土地是“限价房”用地。


1宗在孙村片区北部,这个月刚刚成交,拿地人为万科。土地出让文件中明确表示:其中20万平米的产品,未来售价不得超过1.2万元/平方米,且只有在高新东区工作的人才有资格购买。


另1宗在长清南部的高新区创新谷,今年2月成交,济高控股竞得,限价1.1万元/平米,同样只有在创新谷工作的人才有资格购买。


这两个项目的土地刚刚成交,上市时间还未定。而除了这两个项目,济南还有真正的限价房吗?


在近两年的房地产调控政策中,济南的房价一直被政策压着。比如,如果一个楼盘的价格很高,网签速度可能会非常慢。


在济南2016年年底出台的楼市调控政策中也曾明确指出:对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。


但这样的规定,在执行层面上存在困难的。比如在东部东绕城高速以外,某开发商土地成本在1000元以下,现在房子卖一万二三,算是暴利吗?


而且我们也看到,济南东部很多所谓的“限价房”,售价多呈现“稳步”、“小幅”的慢涨格局!这真的是在限价吗?


我们也问过很多开发商的人:济南的楼盘真的有限价吗?


大都会回答:限啊!


但怎么限?没人说得清楚!


我们掌握的比较靠谱的信息是:济南各楼盘所谓的限价,实际上是在申请预售证时,向相关部门的一个备案价格;这个备案价格不是现在才有,而是一直就有!这个备案价格,不是一道杠杆限死的,而是开发商可以争取的!


也正因为如此,我们看到东部很多所谓的“限价”楼盘,一边喊着自己被限价,一边小步慢涨。为什么?因为,所谓的限价,更多地掌握在它们自己的手里!


市场承受的极限在哪里?


别让营销蒙住了自己的眼睛


济南东部所谓的限价房,更多是营销噱头!


东部的房子能不能买?我们一直在说,济南东部,1.5万元以下及左右的楼盘,是值得入手的!因为它们的价格是合适的!


但为什么我们又在说,东部很多楼盘的限价是噱头呢?


因为,我们想让大家更清楚地看清市场:目前东部1.5万左右的价格,对买房人是合适的;但对卖房人来说,也是合适的!这是市场博弈的结果,并不仅仅是政府限制的结果!


我们一直在说,开发商对今年年底的行情很可能过于乐观了!因为,很多开发商的人员已经被自己的营销蒙住了双眼,陷入了自欺欺人的境地!


为什么东部1.5万元的价格是合适的?


以雪山片区为例,目前该片区二手房价格在1.4万至1.7万之间。那么,该片区的期房产品,卖1.3万至1.5万,不是一个很合理的价格吗?


(雪山片区二手房价格)


还有,东部现在1.5万元的楼盘,大都卖得比较好。但是,房子如果涨到1.6、1.7万,就不是很好卖了。比如雪山片区北部某楼盘,近期涨到了1.6万、1.7万,销售压力就比较明显。


还有一个现象,即使1.5万元及以下的楼盘,近期也呈现出一个很明显的特点:小面积户型非常好卖,出来就抢光;稍微大一点的户型,就要难卖一些。为什么?因为大家承受不起!


所以说,目前1.5万左右的价格,对于东部雪山片区、唐冶片区、华山等地来说是一个合适的价格。尤其是,如果开发商想快速周转,就得是这个价格!


结语:警惕年底行情突变


济南楼市观察是为买房人服务的。


但从某种意义上,这篇文章不是为买房人写的。因为,对买房人的建议,这篇文章与以前的观点并无二致。


这篇文章是给房地产业内写的:


在限价房的营销噱头下,在东部高地价的套利预期下,济南楼市存在着透支风险——需要住房的在买,不需要的也在买,因为房子在所谓的“限价”,因为高价地项目要入市。


但问题是,到年底前高价地真的来的时候会怎样?


利多出尽是利空!况且有的利多是假利多!在需求透支后,市场在年底会不会骤然变冷?


济南楼市观察希望看到一个平稳的市场——


目前的市场价格,已经接近买房人的承受极限;有些片区房价在暴涨一倍、两倍之后,急需要一个盘整期。如果济南房价继续往上冲,市场到年底前很可能陷入一个有价无市的状况。


实际上,济南最近部分高价楼盘已经陷入限售迟滞的境地,个别楼盘甚至有降价的消息传出。如果这种现象到年底成为普遍情况,难受的将不仅仅是买房人,还有卖房人。


——全文完——


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